Porovnanie prenájmu bytu v Brne a Bratislave: rozdielna legislatíva, zvyklosti aj fungovanie trhu

Rýchlo a zbesilo

Bratislava ako hlavné mesto s koncentráciou kúpnej sily dlhodobo vedie v dopyte po nehnuteľnostiach na investíciu s následným prenájmom. Ak si myslíte, že v Bratislave sa prenájmy „hýbu rýchlo“, skúste to v Brne či Prahe. Prenajímané byty bývajú medzi dvomi nájomníkmi prázdne len málokedy a na fakt krátko. Názov známeho filmu azda najlepšie definuje trh s prenájmom nehnuteľností v najväčších mestách Česka. Predstava mnohých Slovákov, že začnem si niečo pozerať v pondelok, v stredu tam pošlem mail a na sobotu si dohodnem obhliadku, je takmer nereálna. Najmä v lete, ale aj v priebehu roka, sa prenájmy míňajú doslova za niekoľko hodín, maximálne pár dní. Ak je byt v ponuke dlhšie ako týždeň, či dva, niečo s ním možno nebude v poriadku. Ak Vám maklér či prenajímateľ nedvíha telefón alebo neodpovedá na SMS či email, najčastejšie je to preto, že už má prenajaté. Aj keď je inzerát „starý“ niekedy len 2-3 dni. Preto pri hľadaní nájmu odporúčam postupovať veľmi systematicky. Z mojich skúseností je práve táto rýchlosť a nutnosť okamžite konať asi najväčším šokom pre klientov zo Slovenska, ktorí si tu hľadajú bývanie.

Hlídací pes – najvernejší priateľ budúceho nájomníka

Pravidlo č. 1 – nastavte si „hlídacího psa“. Na trhu je niekoľko stránok (realitnihlidacipes.cz, visidoo.cz, realitni-pes.cz), ktoré túto službu vykonávajú i zadarmo, stačí si nastaviť kritériá, email a inzeráty vám prídu na mail ihneď po ich zverejnení na ktoromkoľvek z najpodstatnejších portálov. Samostatné notifikácie má aj portál ulovdomov.cz a notifikácie v aplikácii do mobilu má aj najväčší portál sreality.cz. Sú tam však vo väčšej miere realitky. Súkromní inzerenti často inzerujú mimo neho. Pri hľadaní v skupinách na Facebooku zas odporúčam po pridaní sa do skupiny, nastaviť si vo Facebooku sledovanie všetkých príspevkov danej skupiny. V opačnom prípade sa Vám budú zobrazovať len vybrané príspevky a ľahko vám „ten váš“ byt ujde.

Kto platí províziu realitnej kancelárii

Na Slovensku je, pokiaľ ide o úhradu provízie realitnej kancelárii, prax naozaj veľmi rozdielna – od modelu, kde províziu pri prenájme platí v plnej výške majiteľ bytu, resp. prenajímateľ (najmä pri luxusnejších ponukách), cez model, kde čiastočne províziu hradí nájomca a čiastočne prenajímateľ (v Bratislave je to z mojich skúseností najčastejšia prax) až po províziu v plnej výške požadovanú od nájomníka. V Brne platí províziu realitnej kancelárie nájomca takmer vždy (v Prahe väčšinou tiež, tam sa ale môžete stretnúť aj s províziou hradenou prenajímateľom). Majitelia investičných bytov sú tu v tomto smere jednoznačne vo výhode. Aj preto najmä študenti, hľadajú nájom cez skupiny na Facebooku a súkromnú inzerciu, takých ponúk je však menej. Odporúčam si tiež pred podpisom dať skontrolovať zmluvu. Niekedy sa jedna nájomná zmluva používa roky bez ohľadu na legislatívne zmeny a stretla som sa s ustanoveniami, ktoré výslovne odporovali zákonu. Nie je to určite pravidlo, ale je dobré to vedieť a dať si na to pozor.

Pozor na výťah a stav bytu.

Zatiaľ čo v Bratislave je zopár domov bez výťahu a 4. či vyššie poschodie bez výťahu nájdete len zriedkakedy, v Brne sa vďaka intenzívnej výstavbe počas prvej republiky, stretnete bežne i ďalej od centra so 6-poschodovými domami bez výťahu. Ak výťah nie je uvedený v inzeráte, na výťah sa preto vždy pýtajte. Rozdiel je tiež v stave bytov. Bytov po skutočne kompletnej rekonštrukcii pomerne málo. Najčastejšie sa stretnete s čiastočnou rekonštrukciou. Ak chcete vyšší štandard, odporúčam sa orientovať skôr na novostavby alebo sa zmieriť s lepšou čiastočnou rekonštrukciou. Inak sa vám môže stať, že budete kompletne zrekonštruovaný byt hľadať naozaj dlho.

Pokiaľ ide o zariadenie, pomer zariadených a nezariadených bytov je v Brne úplne opačný ako v Bratislave. V Bratislave je nezariadených bytov veľmi málo a klienti, ktorí majú vlastné zariadenie, si veľmi často nemajú z čoho vyberať. Naopak v Brne (ale aj v Prahe) sú byty často nezariadené a ak si tam nájomník prinesie vlastné zariadenie, je samozrejmosťou a na jeho zodpovednosti, aby ho z bytu vypratal pri vysťahovaní. Aj preto dostanete na českom bazoši či marketplace veľmi slušný výber zánovného nábytku. Ak teda potrebujete byt rýchlo, netrvajte na zariadenom byte a nájdete ľahšie.

Tiež sa pripravte na to, že na rozdiel od bežnej praxe na Slovensku, veľká časť prenajímateľov v Brne bude od Vás požadovať hygienickú maľovku po skončení nájmu a to často už aj po jednom roku nájmu. V byte, ktorý sa prenajímal roky to niekedy môže byť celkom náročná úloha, pretože veľa vrstiev maľovky opadáva. Preto je dobré si potrebu maľovania ujasniť vopred, na steny dávať pozor (najmä v prípade kratšieho nájmu) a pri obhliadke si pozorne všímať, v akom stave je maľovka.

Nájom a podnájom a automatické predĺženie doby nájmu

S podnájmom sa v Brne (aj v Prahe) stretnete oveľa častejšie ako v Bratislave. Na rozdiel od nájmu si pri podnájme byt neprenajímate od vlastníka, ale od jeho nájomcu. Častejší je aj preto, že sa využíva pri družstevných bytoch a pri bytoch spravovaných profesionálnymi spoločnosťami.
Rozdiel nie je len formálny. Česká (aj slovenská) legislatíva chráni nájomcu výrazne viac ako podnájomníka. Zatiaľ čo ukončenie nájmu upravuje zákon, podmienky skončenia podnájmu sa riadia najmä zmluvou. Ak skončí nájom hlavného nájomcu, končí spravidla aj podnájom a čas na nájdenie nového bývania môže byť veľmi krátky. Mnohí ľudia pritom ani netušia, že nepodpísali nájomnú, ale podnájomnú zmluvu.

Častejšie ako na Slovensku sa v Česku využíva aj automatické predĺženie nájmu. Ak nájomca po skončení zmluvy byt naďalej užíva aspoň 3 mesiace a prenajímateľ ho včas nevyzve na jeho odovzdanie, zmluva sa automaticky predlžuje zo zákona na ďalšie rovnaké obdobie (max. 2 roky). Ak si to prenajímateľ neželá, stačí túto možnosť vylúčiť priamo v nájomnej zmluve a zároveň sledovať termín jej skončenia a prípadné predĺženie riešiť dodatkom.

Kaucia, zábezpeka alebo jistota – to isté a predsa iné

Na Slovensku býva zábezpeka najčastejšie vo výške jedného mesačného nájmu, niekedy dvoch. V Čechách býva naopak dvojmesačná zábezpeka oveľa bežnejšia. Tak v Čechách, ako aj na Slovensku, právne poriadky umožňujú zábezpeku až do výšky trojnásobku mesačnej platby, v praxi sa to však nevyužíva a výšku zábezpeky diktuje trh.
Česká legislatíva však má jeden podstatný rozdiel – k zloženej „jistote" patrí nájomcovi zo zákona základný úrok (obvykle vo výške základnej sadzby stanovenej ČNB alebo sadzby bežnej pre sporiace účty apod), ktorý nie je možné platne zrušiť zmluvou. V praxi sa však úročenie kaucie vypláca zriedkavo najmä preto, že zákon jasne nedefinuje výšku daného úročenia. Napriek tomu, je to nárok nájomcu a je dobré o ňom vedieť.
Deti, domáci miláčikovia – žiadny problém. Skutočne?

Český Občanský zákonník chráni právo nájomcu na obvyklé užívanie bytu. Samotný zákaz domácich zvierat alebo detí v nájomnej zmluve je preto právne nevymáhateľný, nemôžte za to dostať zmluvnú pokutu ani platnú výpoveď. Výnimkou sú situácie, keď zviera alebo vyšší počet osôb spôsobujú neprimerané obťažovanie susedov alebo byt už nie je užívaný obvyklým spôsobom.Prax je však často iná ako zákon. Vzhľadom na veľký dopyt po nájomnom bývaní si majitelia môžu vyberať nájomcov a po skončení zmluvy sa rozhodnúť, či ju predĺžia. Aj preto odporúčam riešiť podobné situácie vždy otvorenou dohodou, nie spoliehaním sa len na zákonné práva.

Od roku 2026 je vypratanie nájomníka z bytu pre prenajímateľa jednoduchšie

Viackrát som spomenula azda najväčšiu obavu každého prenajímateľa. Že nájomca je zákonom chránený viac, ako prenajímateľ, keďže je v danom zmluvnom vzťahu zraniteľnejší. Aj preto sa mnohí majitelia boja byty prenajímať, vylučujú niektoré skupiny nájomníkov alebo radšej byty predajú, aby sa vyhli riziku. Azda najväčšou obavou sú nájomníci, ktorí sa odmietnu vysťahovať po skončení nájmu.
Na Slovensku zatiaľ toto legislatíva úplne nerieši tak, aby si majitelia nehnuteľností mohli vydýchnuť. Jedinou cestou je stále podať žalobu o vypratanie bytu a čakať, často dlhé roky, kým sa súd uzavrie.
V Česku však od januára tohto roku začala platiť novinka - inštitút „rozkazu k vyklizení“. Pokiaľ mal prenajímateľ s nájomcom riadnu nájomnú zmluvu a tento nájomný vzťah platne skončil, prenajímateľ zašle nájomcovi písomnú výzvu na vypratanie bytu (všetko to treba samozrejme písomne zdokladovať). V prípade, ak sa nájomca napriek tomu nevysťahuje, prenajímateľ môže podať už za 14 dní žalobu o rozkaz k vyprataniu a súd bez pojednávaní, výsluchov, len na základe predložených dokumentov, vydá rozkaz na vypratanie bytu do 15 dní od doručenia rozkazu. Ako realitný maklér vnímam tento nový inštitút ako zásadný prínos najmä z pohľadu bezpečnosti pre majiteľov pri prenajímaní investičného bytu.

Nájomníci ale aj kupujúci investičných bytov sa často v Čechách spoliehajú na svoje skúsenosti zo Slovenska. Realita ich však následne môže nielen zaskočiť, ale niekedy mať aj nepríjemné finančné dôsledky. Zvyky, trh i legislatíva sú na Slovensku a Čechách naozaj rozdielne i napriek tomu, že sme dlho tvorili jeden štát. Aj preto je pri prenájme v Brne dobré spolupracovať s niekým, kto miestny trh pozná. A nech už je legislatíva akákoľvek, najlepšie je, keď sa v prípade prenájmu stretnú na oboch stranách slušní ľudia, ktorí sa nemajú problém dohodnúť a v dobrom sa stretnú i rozchádzajú po skončení nájmu. Aspoň moje skúsenosti so stovkami prenájmov za tie roky sú presne takéto.

Vieroslava Štrbáková
realitná maklérka pre Brno a Juhomoravský kraj a majiteľka realitnej kancelárie RESCON Real v Bratislave