Povinnosť realitných kancelárií vykonať identifikáciu klienta
To znamená predkladať doklad totožnosti právnickej a fyzickej osobe oprávnenej sprostredkovať predaj, prenájom a kúpu nehnuteľností podľa Zákona č. 297/2008 Z. z. o ochrane pred legalizáciou príjmov z trestnej činnosti a o ochrane pred financovaním terorizmu a o zmene a doplnení niektorých zákonov (ďalej len „Zákon“).
Hlavným cieľom vyššie uvedeného Zákona je predchádzať a odhaľovať legalizáciu príjmov z trestnej činnosti a financovanie terorizmu prostredníctvom povinných osôb, ktorými sú podľa Zákona i právnické alebo fyzické osoby oprávnené sprostredkovať predaj, prenájom a kúpu nehnuteľností, čiže realitné kancelárie.
Podľa §10 ods.2 Zákona je právnická a fyzická osoba oprávnená sprostredkovať predaj, prenájom a kúpu nehnuteľností povinná vykonať základnú starostlivosť vo vzťahu ku klientovi zahrňujúcu okrem iného i identifikáciu klienta a overenie jeho identifikácie, a to v týchto prípadoch: pri uzatváraní obchodného vzťahu, pri vykonaní príležitostného obchodu mimo obchodného vzťahu v hodnote najmenej 15 000 EUR, pričom nezáleží na tom, či je obchod vykonaný jednotlivo, alebo ako viaceré na seba nadväzujúce obchody, ktoré sú alebo môžu byť prepojené, ak je podozrenie, že klient pripravuje alebo vykonáva neobvyklú obchodnú operáciu bez ohľadu na hodnotu obchodu, pri pochybnostiach o pravdivosti alebo úplnosti predtým získaných identifikačných údajov o klientovi, pri každom obchode, ktorého hodnota dosiahne najmenej 2.000 EUR.
Realitné kancelárie za hodnotu obchodu často považujú konkrétnu platbu (tzv. províziu), ktorú z pohľadu hodnoty nikdy nepovažujú za rizikovú. Pod hodnotou obchodu však treba chápať hodnotu nehnuteľnosti, resp. hodnotu nájmu, ktorá je predmetom sprostredkovania zo strany povinnej osoby, a teda nie samotnú províziu.
Dôležité je tiež uviesť, že povinnosti povinnej osoby vykonať identifikáciu klienta na jednej strane zodpovedá na strane druhej povinnosť klienta poskytnúť povinnej osobe informácie a doklady za účelom jeho identifikácie a overenia identifikácie. Takto získané osobné údaje je povinná osoba na účely vykonania starostlivosti vo vzťahu ku klientovi aj bez súhlasu a informovania dotknutých osôb oprávnená zaznamenávať, spracovávať, kopírovať a uchovávať. Keďže plnenie tejto povinnosti môže byť predmetom kontroly vykonávanej zo strany FSJ, je vo vlastnom záujme realitnej kancelárie splnenie tejto povinnosti.
Ak hovoríme o legalizácií príjmu z trestnej činnosti a financovania terorizmu prostredníctvom právnickej a fyzickej osoby oprávnenej sprostredkovať predaj, prenájom a kúpu nehnuteľností tak sem na základe spolupráce s FSJ patria najmä tieto indikátory neobvyklej obchodnej operácie, v prípade ktorých by realitná kancelária mala viac zbystriť pozornosť. Ide najmä o obchody, pri ktorých: je ponuka za neprimerane vysokú províziu za sprostredkovanie kúpy nehnuteľnosti, predaj nehnuteľnosti v krátkom čase po jej kúpe pod trhovú cenu osobe bez akejkoľvek väzby na kupujúceho, netransparentná úhrada za nehnuteľnosť, požiadavka od klienta na kúpu nehnuteľnosti, ktorý vzhľadom na jeho zamestnanie, postavenie a deklarované príjmy nemôže byť vlastníkom potrebných finančných prostriedkov, z čoho vyplýva podozrenie, že klient nekoná vo vlastnom mene, netransparentné, bezúčelové prenájmy a ponuka neprimerane vysokej sumy a pod.
Vo vybraných vyššie uvedených prípadoch je povinná osoba povinná od klienta získať a overiť si informácie a doklady v takom rozsahu, aby preukázala, že rozsah starostlivosti, ktorý vykonala je dostatočný, čím by zabránila možnosti legalizácie príjmu z trestnej činnosti, t.j. (prevodu majetku, zakrytí pôvodu, nadobudnutí, držby). V prípade, že klient odmietne podať tieto informácie je povinná osoba povinná postupovať podľa § 15 Zákona, prípadne podľa § 16 Zákona, čo je povinná ohlásiť na FSJ.
Povinná osoba je podľa Zákona povinná zabrániť legalizácii a financovaniu terorizmu stanovením preventívnych opatrení, pretože legalizácia je zakázaná a nie len zvážiť realizáciu. V § 16 ods. 3 Zákona sú uvedené možnosti, kedy povinná osoba nezdrží neobvyklú obchodnú operáciu
Informácie boli získané a spracované v spolupráci s FSJ.
Publikované: 10.10.2016
