Prezidentka ZRKS A. Novák: Pokles cien bytov môže pohltiť drahšia hypotéka

Čo sa bude diať na realitnom trhu v najbližších mesiacoch?

V najbližších mesiacoch neočakávam plošný a zásadný pokles cien bytov. Skôr môžeme sledovať spomalenie rastu, stabilizáciu v niektorých lokalitách a väčšie rozdiely medzi kvalitnými a horšie predajnými nehnuteľnosťami. Cenový tlak môže byť najvýraznejší pri technicky zastaraných, energeticky náročných alebo dlhodobo nadhodnotených bytoch, pri nevhodných dispozíciách a v lokalitách so slabšou infraštruktúrou či dopravou. Naopak, dobre situované jedno- a dvojizbové byty dostupné širšiemu okruhu kupujúcich a využiteľné aj na prenájom si budú cenu pravdepodobne držať lepšie.

Ceny nehnuteľností môžu mierne klesať, ale čo hypotekárne úvery?

Kupujúci by nemal automaticky predpokladať, že ak počká, súčasne zlacnie nehnuteľnosť aj hypotéka. Tieto dve veličiny sa môžu pohybovať opačným smerom. Pokles úrokových sadzieb zvyšuje dostupnosť financovania a môže opätovne podporiť dopyt aj ceny. Naopak, prípadná zľava z kúpnej ceny môže byť veľmi rýchlo spotrebovaná drahším financovaním. ECB v júli ponechala depozitnú sadzbu na úrovni 2,25 % a ďalší vývoj označuje za závislý od inflácie a prichádzajúcich ekonomických údajov. Fed ponechal sadzbu v pásme 3,50 až 3,75 %, pričom časť členov hlasovala za jej zvýšenie. Fed síce cenu slovenských hypoték neurčuje priamo, ale potvrdzuje, že globálne úrokové prostredie nemusí smerovať jednostranne nadol. Pre slovenské hypotéky je rozhodujúcejšia politika ECB, cena dlhodobých zdrojov bánk, výnosy dlhopisov a riziková politika jednotlivých bánk.

Čo môže zamiešať karty?

Do ďalšieho vývoja trhu môže významne vstúpiť aj pripravovaná zmena pravidiel financovania prvého bývania. NBS navrhuje, aby mladí ľudia do 35 rokov, ktorí nevlastnia rezidenčnú nehnuteľnosť a kupujú alebo stavajú svoje prvé bývanie, mohli získať hypotéku až do 90 % bankou uznanej hodnoty nehnuteľnosti. Pôvodne sa uvažovalo o účinnosti od 1. októbra 2026, termín sa však na žiadosť bankového sektora posunul na 1. januára 2027. Keďže ide stále o návrh, jeho vplyv treba zatiaľ posudzovať podmienečne. Zmena nie je určená osobitne pre nízkopríjmových klientov. Pomôcť má najmä mladým domácnostiam, ktoré majú primeraný príjem a dokážu úver splácať, ale zatiaľ si nevytvorili 20 % vlastných zdrojov. Banka bude naďalej posudzovať ich príjem, celkovú zadlženosť, schopnosť splácať aj hodnotu založenej nehnuteľnosti. Deväťdesiatpercentné financovanie preto nebude automatickým nárokom. Podľa analýzy NBS by sa uvoľnenie pravidiel mohlo týkať približne 13 % nových hypoték. Očakávam preto zvýšený dopyt najmä po cenovo dostupných jedno- a dvojizbových bytoch, vrátane starších tehlových a panelových bytov v zrekonštruovaných domoch, v dobrom technickom stave a v lokalitách s dobrou dopravou.

Cítite už teraz zmeny v správaní, ktoré sú dôsledkom tejto pripravovanej zmeny?

Evidujeme mladých nájomníkov, ktorí si namiesto ďalšieho dvanásťmesačného nájmu dohodli kratšie obdobie šiestich až deviatich mesiacov. Vyčkávajú, ako bude nastavené nové pravidlo, akú hypotéku im banka schváli a či sa budú môcť presunúť z nájomného do vlastného bývania.

Ceny bytov rastú, preto mnohí zvažujú rovno bývanie v rodinnom dome. Je to správne uvažovanie?

Dom by som neporovnávala s bytom iba podľa kúpnej ceny alebo ceny za meter štvorcový. Ide o dva rozdielne typy bývania s odlišnou prevádzkou, mierou zodpovednosti, časovou náročnosťou aj budúcou likviditou. Pri novom alebo energeticky efektívnom dome môže byť akceptovateľná aj vyššia kúpna cena než pri byte, ak domácnosť reálne využije väčší priestor, pozemok a vyššiu kvalitu bývania. Rozhodujúce však je, či celkové mesačné náklady zostanú dlhodobo bezpečné. Bankou schválené maximum totiž ešte nemusí byť bezpečným rozpočtom domácnosti. Do porovnania treba zaradiť aj mobilitu. Ak domácnosť presťahovaním ušetrí na kúpnej cene napríklad 40-tisíc eur, ale dodatočné dochádzanie ju bude stáť 300 až 400 eur mesačne, cenová výhoda sa môže v horizonte približne desiatich rokov úplne vytratiť. Pri Bratislave môže byť rozhodujúcejší dopravný koridor než samotný počet kilometrov. V menšom okresnom meste môže byť dom vzdialený desať minút autom plnohodnotnou alternatívou k bytu. Správna otázka preto nie je iba, o koľko je dom lacnejší alebo drahší. Dôležité je, koľko bude domácnosť toto rozhodnutie stáť počas najbližších desiatich rokov a akú hodnotu bude vedieť nehnuteľnosť zachovať pri budúcom predaji.

Ceny domov stúpajú vždy pomalšie ako ceny bytov. Je dôvodom nižší záujem zo strany kupujúcich o tento segment?

Pomalší medziročný rast cien domov neznamená automaticky, že o ne nie je záujem. Trh rodinných domov je však podstatne menej homogénny a menej likvidný než trh bytov. Byt sa kupujúcemu, banke aj znalcovi porovnáva jednoduchšie. Pri domoch vstupujú do hodnoty pozemok, vek a technický stav stavby, energetická náročnosť, spôsob vykurovania, kanalizácia, voda, prístupová cesta, právny stav, náklady na údržbu a dopravná dostupnosť. Dva domy s rovnakou výmerou v tej istej obci preto môžu mať veľmi rozdielnu ekonomickú hodnotu. Dôležitá je aj celková cena. Menšie a stredne veľké byty v mestách sú dostupné širšiemu okruhu kupujúcich, investorov aj nájomníkov. Pri rodinnom dome býva vyššia nielen kúpna cena, ale aj potreba vlastných zdrojov, prevádzkových nákladov a budúcich investícií. Okruh reálne financovateľných kupujúcich je preto užší.

Zdroj: ZoznamRealit.Sk, ZRKS, realitná kancelária LIVIANTE