Prečo sa dostupnosť bývania na Slovensku komplikuje? Odpovedá analytik NBS
Prečo sa dostupnosť bývania na Slovensku komplikuje? Odpovedá analytik NBS

Prečo sa dostupnosť bývania na Slovensku komplikuje? Odpovedá analytik NBS

Na Slovensku sa zhoršila dostupnosť bývania. Za posledné roky totiž evidujeme výrazný rast cien nehnuteľností, ale mzdy tak rýchlo hore nejdú. Teraz stúpli aj úrokové sadzby a ceny energií, čo sú opäť faktory, ktoré vplývajú na dostupnosť bývania negatívne. Aktuálnu situáciu na trhu s nehnuteľnosťami, úvermi a cenami v rozhovore ozrejmuje analytik Národnej banky Slovenska (NBS) Roman Vrbovský.
Hlavné prognózy na rok 2023: Medzikvartálny rast cien sa bude pohybovať okolo nuly. Úlohu zohrá výška úrokových sadzieb. Kupujúci nebudú pod tlakom.

Ako hodnotíte rok 2022 z pohľadu rastu cien nehnuteľností? Boli tam pomerne veľké výkyvy.

Prvá polovica roku 2022 sa nedá charakterizovať slovom výkyvy. Naopak, plynulo pokračoval dynamický rast cien, aký sme pozorovali aj v predchádzajúce roky. V prvom štvrťroku vzrástli ceny oproti predchádzajúcemu štvrťroku o 8,5%, v druhom o ďalších 6,4 %. Zmena prišla až v treťom štvrťroku, keď rast cien výrazne spomalil na 1,6 %. Z historického hľadiska by išlo o priemerný rast, pričom hodnoty z prvej polovice roku (a predchádzajúcich rokov) boli výrazne nadpriemerné.

Čo majú kupujúci a predávajúci očakávať v roku 2023? Treba sa pripraviť na pomalší rast cien nehnuteľností, stagnáciu alebo dokonca pokles?

Primárne pracujeme so scenárom stagnácie, resp. očakávame medzištvrťročné rasty v blízkosti nuly. V niektorých štvrťrokoch sa môžeme dopracovať aj k poklesu – v závislosti od aktuálneho makroekonomického vývoja. Vzhľadom na spomínané výrazné rasty v predchádzajúcom období, už aj to aktuálne spomalenie na priemerné tempo rastu predstavuje určitú korekciu.

Ako sa tieto trendy dotknú ľudí, ktorí v najbližších mesiacoch plánujú kúpiť nehnuteľnosť na bývanie a ako sa dotkne investičných bytov alebo developerov?

Pre záujemcov o kúpu nehnuteľnosti budú rozhodujúcu úlohu zohrávať výšky úrokových sadzieb. V prípade stagnácie, či mierneho poklesu cien by bola pre nich pri zvýšených sadzbách nehnuteľnosť v konečnom dôsledku aj tak drahšia. Čo sa týka developerov, ťažko si predstaviť, že by aktuálny vývoj významným spôsobom ovplyvnil ceny novostavieb. Do ich cenotvorby vstupujú zvýšené ceny stavebných materiálov. Pravdepodobnejšie je, že budú (predovšetkým drahšie nehnuteľnosti) predávať dlhšiu dobu a evidovať budú menšie množstvo záujemcov. Z tejto situácie teda môžu benefitovať aj kupujúci, ktorí budú pri tvorbe rozhodnutí pod menším tlakom.

Výhľad na Karlovu Ves.

Realitný trh bol ovplyvnený aj komplikovanejším poskytovaním hypotekárnych úverov. Ovplyvnilo to celkovo objem poskytovaných hypotekárnych úverov? Bude tento trend pokračovať aj v nasledujúcom roku?

Hlavným dôvodom nižšieho objemu nový poskytnutých hypotekárnych úverov sú vyššie úrokové sadzby. Trhy v priebehu budúceho roku neočakávajú v ich vývoji zásadné zmeny. Je preto logické očakávať pokračujúce pomalšie pribúdanie nových úverov na nehnuteľnosti.

Petržalka - najväčšie slovenské sídlisko.

V roku 2019 bola na realitnom trhu najlepšia príležitosť na kúpu nehnuteľnosti z pohľadu cien a príjmov, ale pandémia rast miezd mierne spomalila, schvaľovanie úverov prebieha komplikovanejšie. Ako vidíte prognózu v tomto ohľade na rok 2023?

V súčasnosti naopak evidujeme výrazne zhoršenú dostupnosť bývania. Dôvodom je najmä vysoký rast cien v predchádzajúcich rokoch. V posledným dvoch štvrťrokoch sa pridal aj ďalší faktor, rast úrokových sadzieb. Ako som už naznačil, v priebehu roku 2023 neočakávame ich pokles. V prípade cien počítame so stagnáciou. Vo výsledku preto rozhodne vývoj miezd, pri ktorého hodnotení nebudem predbiehať decembrovú prognózu NBS.

Lozorno - mesto na západnom Slovensku.

Aký vplyv bude mať rast cien stavebných materiálov a energií na ďalšiu výstavbu nových bytov a domov na Slovensku? Neodradí táto situácia developerov? Nečaká nás ešte citeľnejší nedostatok nových bytov ako je tomu teraz?

O rozhodovacom procese developerov špekulovať nechcem. Faktom je, že v súčasnosti (posledné dáta 2Q 2022) je na Slovensku najvyšší počet aktuálne rozostavaných bytov v histórii samostatnej republiky. V kladných číslach je aj výstavba bytových budov, a to dokonca i po očistení o infláciu.

Počas pandémie stúpol záujem o kúpu rodinných domov a rekreačných nehnuteľností, čo navýšilo ich ceny. Pokračuje tento trend aj ďalej?

Ceny domov rástli rýchlejším tempom než ceny bytov predovšetkým v roku 2021, sčasti aj v roku 2020. Dnes (3. štvrťrok 2022) je v medziročnom porovnaní rast cien bytov podstatne vyšší (24 % vs. 12,5 %).

Oplatí sa v roku 2023 kúpiť byt vo väčšom meste za účelom ďalšieho prenájmu?

Na jednej strane spôsobia zvýšené úrokové sadzby a ceny energií nezanedbateľný nárast nákladov pre vlastníka. Tieto výdavky je nutné mať dopredu dobre spočítané. Na strane druhej, rastie aj výška nájomného a pri aktuálnej zhoršenej dostupnosti bývania je rozumné očakávať v blízkej budúcnosti zvýšený dopyt po prenájmoch. Výsledok si už musí záujemca spočítať sám – a samozrejme aj sám najlepšie vie, či je ochotný akceptovať krátkodobé straty.

Ak plánujem v roku 2023 kúpiť byt na trvalé bývanie, čo mi odporučíte zvážiť? Na čo si mám dať pozor?

Tým, že by mal byť vývoj na realitnom trhu takpovediac pokojnejší, budú mať kupujúci viac priestoru venovať sa základným parametrom bývania – ako lokalita, vybavenie, dĺžka dochádzania do práce a podobne. V živote sa nestáva často, že domácnosť kúpi nehnuteľnosť, preto sú toto presne faktory, na ktoré by sa pri kúpe mala zamerať. Špekulovať o tom, aký bude budúci rok vývoj cien - alebo aké budú sadzby o 5 rokov po skončení fixácie úveru - považujem za neefektívne.

Zdroj: ZoznamRealit.Sk, Národná banka Slovenska - analytik Roman Vrbovský

Publikované: 8.12.2022


Odporúčané nehnuteľnosti

Predaj dizajnový 3 izbový byt loggia kompletná rekonštrukcia
Predaj 249.900,- €
Predaj dizajnový 3 izbový byt loggia kompletná rekonštrukcia

Real – H pripravila na predaj krásny moderný 3 izbový byt Riazanská ulica, Bratislava III Nové Mesto. Výmera bytu je 72,05 m2 (byt 68,46 m2 vrátane pivnice 4...

3-izbový byt 72 m2 Bratislava - Nové Mesto / Riazanská
BÝVAJTE PRVÝ !!! v 3i byte, NOVÁ REKONŠTRUKCIA, LOGGIA, OVSIŠTE
Predaj 229.900,- €
BÝVAJTE PRVÝ !!! v 3i byte, NOVÁ REKONŠTRUKCIA, LOGGIA, OVSIŠTE

Ponúkame Vám na predaj veľmi pekný, slnečný, priestranný 3 – izbový byt orientovaný na JZ stranu, po kompletnej novej rekonštrukcii, s 3 samostatnými izbami, priestrannou zasklennou loggiou, samostatnou technickou miestnosťou...

3-izbový byt 74 m2 Bratislava - Petržalka / Mamateyova
Predaj, chalupa Vysoká nad Kysucou, okres Čadca
Predaj 68.000,- €
Predaj, chalupa Vysoká nad Kysucou, okres Čadca

Ponúkam na predaj zrekonštruovanú drevenicu s pozemkom 188 m2 v obci Vysoká nad Kysucou, zastavaná plocha je 66 m2. Vhodná je aj na celoročné bývanie, keďže prístup je celoročne bezproblémový...

Chata 50 m2 Vysoká nad Kysucou
DIZAJNOVÝ 2i byt, REKONŠTRUKCIA, CENTRUM, ulica 29.augusta,Staré Mesto
Predaj 265.000,- €
DIZAJNOVÝ 2i byt, REKONŠTRUKCIA, CENTRUM, ulica 29.augusta,Staré Mesto

Na predaj ponúkame veľmi pekný, moderný, kompletne dizajnovo zariadený 2i byt orientovaný na JV stranu, spálňou a obývačkou orientovaný do tichého dvora, po kompletnej rekonštrukcii ( 2018 ) v blízkosti...

2-izbový byt 57.22 m2 Bratislava - Staré Mesto / 29 augusta
Pekný 3i byt, REKONŠTRUKCIA, PARK OSTREDKY, Astronomická ulica,Ružinov
Predaj 209.000,- €
Pekný 3i byt, REKONŠTRUKCIA, PARK OSTREDKY, Astronomická ulica,Ružinov

Na predaj ponúkame pekný, slnečný, priestranný 3i byt, orientovaný na východnú a juhozápadnú stranu, po kompletnej novej rekonštrukcii z roku (2016) s kuchyňou spojenou s obývačkou, dvomi nepriechodnými izbami, samostatným...

3-izbový byt 74.5 m2 Bratislava - Ružinov / Astronomická