Ako správne zdaniť príjem z prenájmu nehnuteľnosti

Blíži sa čas daňových priznaní, takže spozornieť musia aj majitelia nehnuteľností, ktoré poskytujú na prenájom ďalších osobám. Čo všetko sa môže zarátať do odpočítateľných nákladov? Zariadenie? Splátka úveru? Úroky? Upratovanie? Odpovede nájdete v rozhovore s Petrom Hubom zo Slovenskej komory daňových poradcov.

Kúpila som byt, ktorý plánujem prenajímať. Môžem si dať do odpočítateľných nákladov aj výdavky na menšiu rekonštrukciu (ktorú som robila vlani) a zariadenie? V akej výške?

Všeobecne pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si prenajímateľ môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu na základe vedeného účtovníctva alebo daňovej evidencie. Tieto výdavky si prenajímateľ nemôže uplatniť v plnej výške, ale musí ich znížiť rovnakým pomerom, ako boli znížené celkové príjmy z prenájmu o sumu oslobodených príjmov v sume 500 eur. Výdavky na rekonštrukciu bytu je možné uplatniť iba v prípade, že prenajímaný byt je zaradený v obchodnom majetku, a vtedy ich možno považovať za výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti alebo jej technické zhodnotenie a formou odpisov znížiť základ dane. Výdavky vynaložené na obstaranie zariadenia bytu (napr. kúpa postele alebo chladničky) je možné uplatniť v nadväznosti na kúpnu cenu (do 1 700 eur – posudzuje sa zvlášť za jednotlivé hnuteľné veci) do výdavkov, ale s podmienkou, že obstarané zariadenia budú prenajímané ako príslušenstvo bytu. Z toho dôvodu by mal mať prenajímateľ v zmluve o prenájme nehnuteľnosti presne špecifikovať jej príslušenstvo.

Nehnuteľnosť mám zakúpenú na úver? Je aj splátka úrokov a istiny náklad, ktorý si môžem odpočítať?

Splátka istiny nie je daňovo uznateľný výdavok a splátku úrokov je možné uplatniť do výdavkov, ak sa jedná o prenájom nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, to znamená, že o tejto nehnuteľnosti je účtované ako o obchodnom majetku alebo je vedená evidencia majetku.

Je možné medzi výdavky započítať aj náklady na energie, internet, upratovanie bytu?

Ako správne zdaniť príjem z prenájmu nehnuteľnostiPrenajímateľ bytu môže ako daňový výdavok uplatniť výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú výdavky na energie (dodávku el. energie, tepla, vody a plynu) a výdavky na ostatné služby, ako sú napr. výdavky na internet, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov, používanie výťahu. Ak prenajímateľ poskytuje nájomcovi okrem prenájmu nehnuteľnosti aj iné služby, ako napr. upratovanie bytu, tak je takéto upratovanie daňovým výdavkom prenajímateľa iba v tom prípade, keď prenajímateľ má živnostenské oprávnenie, to znamená, že už nepôjde o bežný prenájom podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, ale o podnikanie.

Hrozí mi niečo, ak budem nehnuteľnosť prenajímať „načierno“ – nezdaním príjmy z prenájmu?

Všeobecne platí, že príjmy z prenájmu sú zdaňované a prenajímateľ ich musí zahrnúť do svojho daňového priznania typu B. Prenajímateľ nehnuteľnosti má zákonnú povinnosť registrovať sa na daňovom úrade, kde mu bude pridelené daňové identifikačné číslo a následne príjmy z prenájmu, ktoré prekročia daňové oslobodenie 500 eur za rok, musí zdaniť. Ak si prenajímateľ nesplní registračnú povinnosť, tak sa dopustí správneho deliktu a správca dane mu môže vymerať pokutu od 60 – 20 000 eur, pričom pri stanovení sumy sa prihliada na závažnosť, trvanie a následky protiprávneho stavu.

Čo ak dám na zmluvu, že nájomné je 100 eur a zvyšných 200 eur mi bude nájomca dávať v hotovosti?

Podľa platných právnych predpisov, ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, tak sa o jej obsahu musí vyhotoviť zápisnica. Zároveň je nájomca povinný platiť nájomné podľa zmluvy, inak nájomné obvyklé v čase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej užívania, pričom pri nájme bytu musí zmluva obsahovať výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Iné konanie nie je v súlade s platným právnym stavom a prijímanie spomínaných úhrad bez právneho dôvodu môže viesť k vzniku bezdôvodného obohatenia. Na tomto mieste je vhodné uviesť, že zákon o obmedzení platieb v hotovosti zakazuje platby v hotovosti z jedného právneho vzťahu, ktorým je aj nájomný vzťah (stanovená hranica hotovostných platieb je 5 000 eur medzi podnikateľmi a 15 000 eur medzi fyzickými osobami nepodnikateľmi).

Čo by z pohľadu daňového odborníka mala obsahovať nájomná zmluva medzi majiteľom nehnuteľnosti a nájomcom?

V prvom rade by nájomná zmluva mala obsahovať presnú identifikáciu predmetu nájmu spolu s príslušenstvom, čo je dôležité z hľadiska uplatňovania daňových výdavkov. Dôležité je tiež dôsledne vymedziť ustanovenia o kaucii, najmä za akých podmienok bude kaucia prenajímateľom použitá alebo vrátená, kedy sa nejedná o prenajímateľov zdaniteľný príjem. V prípade, že nastanú skutočnosti, kedy je prenajímateľ oprávnený si kauciu ponechať, tak už o zdaniteľný príjem pôjde.

Sú ohľadom prenajímania nehnuteľností nejaké zmeny a novinky v porovnaní s minulým rokom 2017?

Z hľadiska zdaňovania príjmov z prenájmu nehnuteľností nenastali žiadne zmeny, ale už v tomto roku by sa mala uplatňovať nová poistná daň, ktorá sa týka aj neživotného poistenia, čo určite ovplyvní výšku poistenia nehnuteľností.

Je niečo špecifické, na čo by ste chceli prenajímateľov bytov upozorniť?

Prenajímateľov bytov chcem upozorniť, že pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môžu uplatniť len preukázateľne vynaložené výdavky, nemôžu si uplatniť paušálne výdavky. Takisto si nemôžu uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka ani nezdaniteľnú časť základu dane na manželku.

Zdroj: ZoznamRealit.Sk, Slovenská komora daňových poradcov






Ďalšie zaujímavé články

Kde v Bratislave pribudnú nové parkovacie miesta?

Kde v Bratislave pribudnú nové parkovacie miesta?

BRATISLAVA (4.4.2018) – Dostupné parkovanie pre obyvateľov ovplyvňuje kvalitu bývania a často býva aj jazýčkom na váhach, či sa kupujúci rozhodne kúpiť konkrétny byt. Bratislavské mestské časti sa dlhodobo snažia riešiť nové parkovacie možnosti, ak však nechcú ísť na úkor zelene, ... Čítať ďalej

Porovnanie cien nehnuteľností 2016 vs. 2017: Cena za m2 stúpla o 81 eur

Porovnanie cien nehnuteľností 2016 vs. 2017: Cena za m2 stúpla o 81 eur

Kým v Bratislavskom kraji sa v roku 2017 v porovnaní s rokom 2016 zvýšila cena za m2 nehnuteľnosti o 106 eur, v Banskobystrickom kraji len o 31 eur. Prezrádza najnovšia štatistika Národnej banky Slovenska (NBS). V priemere na Slovensku stúpla cena nehnuteľnosti za m2 z 1279 eur n ... Čítať ďalej


Top partner v realitách

Realitná kancelária Reality Kondásová

Reality Kondásová

www.cielenareklama.sk

Dostaňte vaše ponuky na Facebook a Google

www.cielenareklama.sk

Sledujte nás na Facebook-u!

Reklama

na ZoznamRealit.sk

Tento banner máme rezervovaný pre vás!

Novostavba luxsného drevodomu s dostupnou cenou,Typ 110

Reality - Novostavba luxsného drevodomu s dostupnou cenou,Typ 110

112.000,- €

Topoľčany
Rodinný dom

EasyLife realitná spoločnosť Vám ponúka exkluzívne, Výstavba rodinného drevodomu s Energetickým certifikátom triedy Ana vybranom pozemku, s možnosťou prispôsobiť interiér podľa vlastných predstáv. Montovaný RD typ 110 je priestranný 4 izbový mezonetový rodinný dom, určený pre 2 až 6 člennú rodinu. Rodinný dom Vám nielen zabezpečuje úsporu energií až o 40% ale aj protipožiarnu odolnosť F=60min a zároveň je jednoduchý na údržbu.Pod rodinným domom je priestranná garáž, ktorá je polozapustená do terénu a taktiež skladové priestory. Nosné prvky tohto domu sú drevo, a teda spadá do kategórie drevodomov. Naša spoločnosť Vám zabezpečí projektovú dokumentáciu a počas výstavby alebo až po nej Vám zaplatíme pre vás a vašu rodinu dovolenku do Vami vybranej destinácie až vo výške 1.000€ Pri osobnom stretnutí Vám predstavíme jednotlivý typ materiálu a následné kroky realizácie nového domova. V prípade ak nemáte vybraný pozemok, radi Vám poradíme a pomôžeme pri výbere práve toho správneho pozemku. Vaše starosti nechajte na nás a choďte si oddýchnuť. Plochy miestností ÚŽITKOVÁ PLOCHA (m2) 0.1 Terasa + závetrie 25,02 0.2 ​Zádverie 3,37 0.3 WC 1,88 0.4 Chodba 9,36 0.5 Obývacia izba + jedáleň 25,52 0.6 Kuchyňa 8,90 0.7 Špajza 1,21 0.8 Kúpelňa 3,91 0.9 Izba 12,42 0.10 Izba 12,42 0.11 Izba 5,89 0.12 Balkón 3,91 SPOLU (brutto): 125,80m2 Cena v štádiu holodom: 112.000,- Eur Cena domu na kľúč: 148.000,- Eur Cena nezahŕňa cenu pozemku. Kontakt na makléra: Img. Vladimír Kubovič Vodná 23, Nitra