Ako správne zdaniť príjem z prenájmu nehnuteľnosti

Kúpila som byt, ktorý plánujem prenajímať. Môžem si dať do odpočítateľných nákladov aj výdavky na menšiu rekonštrukciu (ktorú som robila vlani) a zariadenie? V akej výške?

Všeobecne pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si prenajímateľ môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu na základe vedeného účtovníctva alebo daňovej evidencie. Tieto výdavky si prenajímateľ nemôže uplatniť v plnej výške, ale musí ich znížiť rovnakým pomerom, ako boli znížené celkové príjmy z prenájmu o sumu oslobodených príjmov v sume 500 eur. Výdavky na rekonštrukciu bytu je možné uplatniť iba v prípade, že prenajímaný byt je zaradený v obchodnom majetku, a vtedy ich možno považovať za výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti alebo jej technické zhodnotenie a formou odpisov znížiť základ dane. Výdavky vynaložené na obstaranie zariadenia bytu (napr. kúpa postele alebo chladničky) je možné uplatniť v nadväznosti na kúpnu cenu (do 1 700 eur – posudzuje sa zvlášť za jednotlivé hnuteľné veci) do výdavkov, ale s podmienkou, že obstarané zariadenia budú prenajímané ako príslušenstvo bytu. Z toho dôvodu by mal mať prenajímateľ v zmluve o prenájme nehnuteľnosti presne špecifikovať jej príslušenstvo.

Nehnuteľnosť mám zakúpenú na úver? Je aj splátka úrokov a istiny náklad, ktorý si môžem odpočítať?

Splátka istiny nie je daňovo uznateľný výdavok a splátku úrokov je možné uplatniť do výdavkov, ak sa jedná o prenájom nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, to znamená, že o tejto nehnuteľnosti je účtované ako o obchodnom majetku alebo je vedená evidencia majetku.

Je možné medzi výdavky započítať aj náklady na energie, internet, upratovanie bytu?

Prenajímateľ bytu môže ako daňový výdavok uplatniť výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú výdavky na energie (dodávku el. energie, tepla, vody a plynu) a výdavky na ostatné služby, ako sú napr. výdavky na internet, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov, používanie výťahu. Ak prenajímateľ poskytuje nájomcovi okrem prenájmu nehnuteľnosti aj iné služby, ako napr. upratovanie bytu, tak je takéto upratovanie daňovým výdavkom prenajímateľa iba v tom prípade, keď prenajímateľ má živnostenské oprávnenie, to znamená, že už nepôjde o bežný prenájom podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, ale o podnikanie.

Hrozí mi niečo, ak budem nehnuteľnosť prenajímať „načierno“ – nezdaním príjmy z prenájmu?

Všeobecne platí, že príjmy z prenájmu sú zdaňované a prenajímateľ ich musí zahrnúť do svojho daňového priznania typu B. Prenajímateľ nehnuteľnosti má zákonnú povinnosť registrovať sa na daňovom úrade, kde mu bude pridelené daňové identifikačné číslo a následne príjmy z prenájmu, ktoré prekročia daňové oslobodenie 500 eur za rok, musí zdaniť. Ak si prenajímateľ nesplní registračnú povinnosť, tak sa dopustí správneho deliktu a správca dane mu môže vymerať pokutu od 60 – 20 000 eur, pričom pri stanovení sumy sa prihliada na závažnosť, trvanie a následky protiprávneho stavu.

Čo ak dám na zmluvu, že nájomné je 100 eur a zvyšných 200 eur mi bude nájomca dávať v hotovosti?

Podľa platných právnych predpisov, ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, tak sa o jej obsahu musí vyhotoviť zápisnica. Zároveň je nájomca povinný platiť nájomné podľa zmluvy, inak nájomné obvyklé v čase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej užívania, pričom pri nájme bytu musí zmluva obsahovať výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Iné konanie nie je v súlade s platným právnym stavom a prijímanie spomínaných úhrad bez právneho dôvodu môže viesť k vzniku bezdôvodného obohatenia. Na tomto mieste je vhodné uviesť, že zákon o obmedzení platieb v hotovosti zakazuje platby v hotovosti z jedného právneho vzťahu, ktorým je aj nájomný vzťah (stanovená hranica hotovostných platieb je 5 000 eur medzi podnikateľmi a 15 000 eur medzi fyzickými osobami nepodnikateľmi).

Čo by z pohľadu daňového odborníka mala obsahovať nájomná zmluva medzi majiteľom nehnuteľnosti a nájomcom?

V prvom rade by nájomná zmluva mala obsahovať presnú identifikáciu predmetu nájmu spolu s príslušenstvom, čo je dôležité z hľadiska uplatňovania daňových výdavkov. Dôležité je tiež dôsledne vymedziť ustanovenia o kaucii, najmä za akých podmienok bude kaucia prenajímateľom použitá alebo vrátená, kedy sa nejedná o prenajímateľov zdaniteľný príjem. V prípade, že nastanú skutočnosti, kedy je prenajímateľ oprávnený si kauciu ponechať, tak už o zdaniteľný príjem pôjde.

Sú ohľadom prenajímania nehnuteľností nejaké zmeny a novinky v porovnaní s minulým rokom 2017?

Z hľadiska zdaňovania príjmov z prenájmu nehnuteľností nenastali žiadne zmeny, ale už v tomto roku by sa mala uplatňovať nová poistná daň, ktorá sa týka aj neživotného poistenia, čo určite ovplyvní výšku poistenia nehnuteľností.

Je niečo špecifické, na čo by ste chceli prenajímateľov bytov upozorniť?

Prenajímateľov bytov chcem upozorniť, že pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môžu uplatniť len preukázateľne vynaložené výdavky, nemôžu si uplatniť paušálne výdavky. Takisto si nemôžu uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka ani nezdaniteľnú časť základu dane na manželku.

Zdroj: ZoznamRealit.Sk, Slovenská komora daňových poradcov